آنچه در این مقاله راجع به حقوق ثبت املاک می خوانید :
- ✍مراحل عملیات مقدماتی ثبت املاک
- ✍مفاد آگهی ثبت عمومی ماده ۹ ق. ث
- ✍آگهی مقدماتی ثبتی در حقوق ثبت املاک
- ✍آگهی تحدید حدود ثبتی
- ✍آگهی نوبتی ثبت
- ✍نکات مهم در مورد دفاتر املاک و دفاتر ثبت
- ✍نکات مهم راجع به هیات نظارت ثبتی درحقوق ثبت املاک
- ✍شورای عالی ثبت کی و چگونه تشکیل می شود؟
مراحل عملیات مقدماتی ثبت املاک
مراحل عملیات مقدماتی ثبت املاک شامل مراحل ذیل می باشد:
1⃣انتشار آگهی ثبت عمومی : فقط یک نوبت در یک روزنامه کثیرالانتشار
2⃣انتشار آگهی مقدماتی :آگهی مقدماتی باید در سه نوبت ظرف ٣٠ روز، روز اول و پانزدهم و سی ام منتشر گردد.
3⃣انتشار آگهی نوبتی : تا ۶٠ روز، فقط در دو نوبت به فاصله ٣٠ روز منتشر خواهد شد.
4⃣انتشار آگهی تحدیدی و انجام عملیات تحدید حدود و تنظیم صورت مجلس تحدید حدود :
✅این اعلان لااقل ٢٠ روز قبل از تحدید حدود یک مرتبه در جراید منتشر می شود.
✅اولین آگهی که به منظور ثبت املاک توسط اداره ثبت منتشر می شود آگهی ثبت عمومی است
✅آگهی ثبت عمومی باید به امضای رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک باشد
✅آگهی ثبت عمومی فقط یک نوبت منتشر می شود و لازم نیست در روزنامه ی رسمی منتشر شود و کافی است در روزنامه ی کثیرالانتشار چاپ گردد
✅پس از انتشار آگهی ثبت عمومی در تاریخ مذکور در آن آگهی باید آگهی مقدماتی منتشر گردد
✅آگهی مقدماتی همانند آگهی ثبت عمومی فقط در جراید کثیرالانتشار درج می شود و لازم نیست در روزنامه ی رسمی منتشر شود
✅برای رسیدگی به کلیه ی اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر دادگاه استان هیاتی به نام #هیات_نظارت تشکیل می شود.
✴️مطابق ماده ۴۳ آیین نامه قانون ثبت علاوه بر زمین و بنای روی آن قنوات وچشمه‌ها نیز قابل ثبت می باشد.
مفاد آگهی ثبت عمومی ماده ۹ ق. ث:
⬅️ این آگهی فقط یک_بار در روزنامه کثیرالانتشار منتشر می‌شود و نیازی به درج در روزنامه رسمی نیست.
⬅️ حدود بخشی که ثبت آن در نظر گرفته شده است. (در آگهی مقدماتی حدود ناحیه درج می‌شود)
⬅️تاریخ نشر آگهی مقدماتی مذکور در ماده ۱۰ قانون ثبت
⬅️تذکر به این امر که از همان روز انتشار آگهی مقدماتی نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد
✴️در هر موقع که اداره ثبت اجرای ثبت عمومی را در بخش معینی در نظر می‌گیرد باید #لااقل۱۵روز قبل از انتشار آگهی مقرر در ماده ۱۰ قانون ثبت (آگهی مقدماتی) به نماینده اوقاف آن محل اطلاع دهد تا نماینده مذکور به متولیان موقوفات عام النفعه ی محل اخطار کند تا #ظرف۳۰روزاز تاریخ #نشراولینآگهیمقدماتی نسبت به املاک موقوفه که در آن بخش واقع تحت تصدی و تولیت آنها می باشد درخواست ثبت نماید.
آگهی مقدماتی ثبتی در حقوق ثبت املاک:
پس از انتشار آگهی ثبت عمومی( ماده ۹) قانون ثبت و در تاریخ مذکور در آگهی ثبت عمومی منتشر می‌شو.د
⬅️ فقط در روزنامه کثیرالانتشار منتشر می‌شود و نیازی به درج آن در روزنامه رسمی نیست.
⬅️این آگهی در سه نوبت ظرف 30 روز (اول، پانزدهم، سی ام) منتشر میگردد.
⬅️تصریح می‌شود که همان تاریخ اولین انتشار آگهی عملیات مقدماتی ثبت از قبیل شماره گذاری املاک و نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد.
⬅️ به کسانی که حق درخواست ثبت دارند اخطار می شود که ظرف ۶۰ روز از تاریخ انتشار نوبت اولآ گهی مقدماتی با تصویب اظهار نامه به اداره ثبت محل درخواست ثبت نماید.
⬅️ تذکر داده می‌شود که در صورت عدم درخواست ثبت، ملک به عنوان مجهول المالک آگهی می گردد.
آگهی تحدید حدود ثبتی
تحدید حدود پس از نشر اولین آگهی نوبتی مطابق ماده ۱۴ قانون ثبت آگهی تحدید حدود ثبتی منتشر می شود.
🔹این آگهی برای عموم افراد نیست بلکه صرفاً به منظور اطلاع کسانی است که در اطراف و مجاورت ملک مورد درخواست دارای ملک میباشند.
🔹 این آگهی باید حداقل #۲۰روز قبل از تحدید حدود #یکمرتبه در یکی از جراید حوزه اداره ثبت مربوطه منتشر شود.
✅در در دو مورد عملیات تحدید حدود انجام نمیگیرد :
1⃣ در مورد املاک مشاع که قبلاً کلا تحدید شده باشد
2⃣در مواردی که املاک مجاور ملک کلا تحدید شده باشند عملیات تحدید حدود نسبت به آن لازم نبوده و برطبق حدود مجاورین به ثبت خواهد رسید
❌❌مواردی که تحدید حدود بدون_انتشار آگهی صورت می‌پذیرد:
✅ هرگاه که حدود مجاوری از لحاظ عملیات ثبتی تثبیت ومعین باشد تحدید به تبعیت از حدود مجاورین انجام می‌پذیرد.
✅ در صورتی که یک یا چند حد ملک مورد تحدید، از اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری و یا حریم قانونی آنها باشد ازنمایندهسازمانمربوطه برای موقع تحدید حدود دعوت به عمل می آید
✅در مورد تحدید حدود اعیان احداثی در زمین دارای سند مالکیت به اذن مالک زمین.
🔹املاکی که مجاور آن فاقد پلاک است باید حتماً با اطلاع مجاور تحدید شود و قبل از عمل تحدید برای مجاور شماره پلاک منزل و در تحدید حدود ذکر گردد.
🔹 چنانچه ظرف مدت سه ماه ازتاریخ انتشاراولین آگهی نسبت به اصل درخواست ثبت ملک و همچنین ظرف مدت یکماه از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، به حدود یا حقوق – ارتفاقی ملک مورد تقاضای ثبت، اعتراضی به اداره ثبت تسلیم و واصل نشود پس از انقضای این مدت ها و عدم اشتباهات ثبتی ملک طبق ماده ۲۱ قانون ثبت در دفتر املاک به ثبت رسیده و همزمان سند_مالکیت نیز صادر می‌شود.
🔹 املاک #مجهول المالک از نظر (قانون ثبت) و املاکی که نسبت به آن تقاضای ثبت نشده، مواردی هستند که در آنها ثبت ملک بدون اظهارنامه و بدون تقاضای ثبت و همچنین بدون انتشارآگهی نوبتی و آگهی_ تحدیدی ملک را تحدید و اقدام به صدور سند مالکیت می‌نماید.
🔹 در مواردی که در آگهی نوبتی اشتباه موثر واقع شده باشد و هیأت نظارت مقرر نماید که آگهی‌های نوبتی تجدید گردد آگهی مجدد فقط یک نوبت و مدت اعتراض به آن سی_روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد خواهد بود.
همچنین بخوانید جانمایی پلاک ثبتی
آگهی نوبتی ثبت :
🔶آگهی نوبتی ثبت در شرایط ذیل منتشر می گردد :
🔸اداره ثبت موظف است تا۹۰روز پس از انتشار_اولین آگهی مقدماتی آگهی نوبتی را منتشر کند.
🔸 این آگهی فقط در دو_نوبت به فاصله ۳۰ روز اول ماه آخر ماه منتشر می‌شود.
🔸هر دو نوبت آن در یکی از روزنامه‌های اداره ثبت مربوطه یا در یکی از جراید نزدیکترین حوزه به آن و یا در یکی از جراید مرکز تهران درج میگردد وفقط نوبت اول علاوه بر روزنامه کثیرالانتشار مذکور باید در روزنامه_رسمی هم چاپ شود.
🔸 در آگهی نوبتی مربوط به هر بخشی، املاک واقع در آن بخش به ترتیب شماره و با ذکر مشخصات و نوع آن ها و نام کسانی که با تسلیم اظهار تقاضای ثبت آن را نموده اند درج می‌شود.
🔸 در این آگهی همچنین املاکی که اظهارنامه آنها اعاده نشده است و درخواست ثبت آنها به عمل نیامده نیز به عنوان مجهول_المالک اعلام می گردد.
🔸چنانچه کسی نسبت به ملکی اعتراض داشته باشد می‌تواند ظرف نودروز از تاریخ انتشاراولین آگهی_نوبتی اعتراض خود را به ثبت محل تحویل داده و رسید دریافت نماید.
🔸علاوه بر انتشار آگهی در روزنامه باید آگهی – الصاقی یا همان پشت سفید نیز جهت الصاق در معابر منتشر شود.
👈 در زیر آگهی نوبتی قید می‌شود که حقوق ارتفاقی در موقع تحدید_حدود معین می‌شود.
👈 انتشار آگهی‌های نوبتی به منظور تثبیت اصل ملک است یعنی مشخص می‌شود که متقاضی مالک آن ملک می باشد یا نه و تثبیت حدود و حقوق وحدفاصل ملک بعداً در موقع تحدید حدود صورت می‌گیرد.
👈 چنانچه اشتباه_موثری در آگهی نوبتی رخ دهد آگهی اصلاحی در یک نوبت منتشر می‌شود.
👈 مهلت اعتراض به حدود و حقوق از جمله حقوق ارتفاقی ۳۰ روز از تاریخ تنظیم_صورت مجلس تحدیدحدود خواهد بود.
نکات مهم در مورد دفاتر املاک و دفاتر ثبت
❇️دفتر املاک و دفتر ثبت قنوات در مرکز و کلیه شهرستانها یک نسخه خواهد بود.
❇️ تمام دفاتر باید به وسیله دادستان شهرستان (داداستان عمومی) شماره‌گذاری و امضا و به مهر دادسرا ممهور شود به استثنای دفترتوزیع اظهارنامه و دفتراملاک مجهول المالک
❇️دفتراملاک و دفترثبت_قنوات به ترتیب مهمترین دفاتر موجود در اداره ثبت اسناد و املاک می باشند.
❇️ دفترگواهی امضا هم در ادارات ثبت و هم در دفاتر اسناد رسمی الزاماً باید وجود داشته باشد.
❇️ اگر سردفتری در حوزه خودش سندی را ثبت نماید که موضوع آن خارج از حوزه اوست این سند دارای اعتبار قانونی خواهد بود زیرا ملاک صلاحیت تنظیم سند درحوزه مأموریت است نه وقوع مورد معامله و موضوع سند در آن حوزه. البته این عمل فقط در مورد ثبت اسناد مجاز بوده و مصداق دارد و در مورد ثبت املاک ملک فقط باید در اداره ی ثبت محل وقوع ملک ثبت گردد و ثبت آنها در غیر محل اسناد رسمی تابع صلاحیت ذاتی و نسبی می باشد ولیکن در مورد تنظیم اسناد رسمی صلاحیت تنظیم سند توسط دفتر صلاحیت_کشوری (ذاتی) است اما سردفتر نمی تواند دفتر خود را به خارج از حوزه صلاحیت خود انتقال داده و در آنجا مبادرت به تنظیم و ثبت سند نماید. (صلاحیت نسبی از لحاظ مکانی)
❇️ اقدامات صاحبان دفاتر اسناد رسمی در خارج از محل ماموریت خود اثرقانونی ندارد. اما اقدامات آنها نسبت به ثبت اموال خارج از محل ماموریت خود معتبر است.
❇️چنانچه صاحبان دفاتر اسناد رسمی در خارج از محل ماموریت خود مبادرت به تنظیم سند نمایند سند تنظیمی تنها اعتبار اسنادعادی را خواهد داشت.
دفتر گواهی امضا: دفتری ک منحصرا مخصوص تصدیق امضای ذیل نوشته های عـادی است و نوشته تصدیق امضا شده یک سند مسلم الصـدور است!
⭐️دفاتر اسناد رسمی مجاز ب تصدیق صحت امضای نوشته های مالی نیستند…!
⭐️حق الثبت املاک بر اساس 👈🏻قیمت منطقه ای وصول میگردد!
⭐️ثبت انتقالات قهری به نام ورثه در دفتر املاک ،مجانی و حق الثبت به آن تعلق نمیگیرد…!
نکات مهم راجع به هیات نظارت درحقوق ثبت املاک
در ادامه به نکاتی راجع به هیات نظارت ثبتی ، بعنوان یک مجموعه در حقوق ثبت املاک بشمار می رود ، اشاره شده است :
قلمرو صلاحیت مکانی هیئت نظارت حوزهثبتیاستان مربوطه است نه حوزه ثبتی که قوه قضاییه تعیین می‌کند.
از قضات دیوان عالی کشور نمیتوان برای هیئت نظارت عضو انتخاب نمود.
محل تشکیل هیئت نظارت در ادارهکل ثبتاستان و جلسات آن حداقل دوجلسه درهفته خواهد بود.
صلاحیت هیات نظارت در مورد اختلافات : باید یک طرف اختلاف اداره_ثبت و طرف دیگر اشخاص باشد.
آرای هیات نظارت باید به اتفاق آرا صادر شود و یا اگر به اتفاق آرا صادر نشده باشد نظراقلیت به طور مشروح و مستدل باید در آن قید شود.
اشتباهات_قلمی اشتباهاتی که در موقع ثبت ملک یا انتقالات بعدی رخ می‌دهد که هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر می‌کند رای هیئت نظارت قطعی است.
شورای عالی ثبت مرجع_تجدید نظر از بعضی از آرای صادره از هیأت نظارت می باشد.
آرایی که از هیأت نظارت صادر شده و قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت می باشند :
👈هرگاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ قانون ثبت از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص وادارهثبت واقع شود و یا اشتباهی به وجود آید یا در تصرف اشخاص تزاحم و_تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است (البته تا زمانی که ملک در دفتر املاک به ثبت #نرسیده باشد) (بند یک ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت) و رای هیأت نظارت قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می باشد.
👈رسیدگی به تعارض دراسنادمالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک و خواه نسبت به حدود و حقوق_ارتفاقی آن با هیأت نظارت است رای هیأت نظارت قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود.( بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت)
👈رسیدگی به رفع اشکال یا اشتباهی که در تنظیم اسناد پیش آمده به شرط اینکه اشتباه یا اشکال یا اختلاف پس ازتنظیم و ثبت سند حاصل شده باشد در این صورت رای هیأت نظارت قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت می باشد و اگر اشکال یا اختلاف قبل ازتنظیم سند باشد رفع آن برابر بند ۱۸ ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورای عالی ثبت با اداره کل اموراسنادسازمان_ثبت اسناد و املاک کشور می‌باشد.
شورای عالی ثبت کی و چگونه تشکیل می شود؟
⚪️شورای عالی ثبت فقط در تهران تشکیل می‌شود.
⚪️شورای عالی ثبت لااقل هفته ای یکبار باید تشکیل جلسه بدهد.
⚪️شورای عالی ثبت بالاترین مرجع اداری رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است.
⚪️ آرای هیئت نظارت باید در دفتر اندیکاتور واحدهای ثبتی، ثبت شود و رونوشت آرای قابل تجدیدنظر باید #فوراً در تابلوی اعلانات ثبت محل #الصاقگردد که از تاریخ الصاق در تابلوی اعلانات تا #۲۰روز قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است و تا انقضای مدت مزبور باید در تابلوی اعلانات باقی بماند و #پس از آن #اجرا_می شود.
⚪️مرجع درخواست تجدید نظر از آرای قابل تجدید نظر هیأت نظارت واحد_ثبتی است که رای مزبور در تابلوی اعلانات آن الصاق شده است.
⚪️ مطابق تبصره ۴ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت فقط اشخاص ذینفع می‌توانند در شورای عالی ثبت درخواست تجدیدنظر نمایند و واحد ثبتی_نمی تواند درخواست تجدید نظر نماید چون ذینفع محسوب نمی‌شود.
⚪️ درخواست تجدیدنظر از آرای قابل تجدید نظر هیئت نظارت بعدازاجرای رای هیأت نظارت به شورای عالی ثبت فرستادهنمیشود همچنین اگر بعد از اجرای رای هیات نظارت درخواست تجدیدنظر واصل گردد موجب توقیف اجرای رأی نخواهد بود پس چنین درخواست‌هایی در صلاحیت شورای عالی ثبت نخواهد بود.
⚪️ به منظور ایجاد وحدت رویه یک نسخه از آرای هیئت های نظارت اعم از قطعی وغیر_قطعی به دبیرخانه سازمان ثبت ارسال می‌شود تا سازمان از آنها مطلع گردد.
مقالات مرتبط :
لینک های مفید :
- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- سامانه رسا – پورتال زیرساخت داده های مکانی سازمان نقشه برداری
- سامانه فروش عکس هوایی و نقشه سازمان نقشه برداری
- سامانه ملی املاک و اسکان کشور
