ارزیابی املاک و اراضی چگونه انجام می شود؟

پهنه ملک و تراکم ساختمان:

• پهنه بندی وقوع ملک و کاربری آپارتمان و تراکم آن در ارزیابی ملک تاثیر به سزایی دارد.

کیفیت ساخت ساختمان در ارزیابی املاک:

• استفاده از مصالح مرغوب، نمای زیبا و با کیفیت و تجهیزات به روز ارزش ملک را افزایش می‌دهد و تاثیر مستقیم در ارزیابی ملک دارد.

امکانات رفاهی و جانبی در ارزیابی املاک:

• وجود آسانسور، حیاط، پارکینگ، انباری، استخر، سالن اجتماعات، سیستم‌های امنیتی، نگهبانی و امکانات ورزشی ارزش ملک را افزایش می‌دهد و در ارزیابی املاک مورد توجه قرار می گیرد.

– با توجه به اینکه برج ها امکانات بهتر و بیشتری دارند ارزش آپارتمان های برجها نسبت به سایر آپارتمانها حدود 20 درصد بیشتر است .

– ارزش هر مترمربع پارکینگ حدود 50 تا 70 درصد ارزش آپارتمان در نظر گرفته می شود(اصوالا قیمت پارکینگ وابسته به موضوع عرضه و تقاضا در آن منطقه می باشد، مثلا در مناطق پایین شهر تهران قیمت پارکینگ با توجه به سن و امکانات ساختمان قیمت مشخصی دارد).

– ارزش هر مترمربع انباری حدودا 35 تا 50 درصد ارزش هر متر مربع آپارتمان است(نورگیری، ابعاد، دسترسی و شیبدار بودن یا نبودن سقف آن در قیمت انباری تاثیر گذار است).

– واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند، حدودا 5 تا 10 درصد ارزش بیشتری دارند(حیاط با متراژ معمول و متناسب با آن ملک).

تک واحدی یا چند واحدی بودن طبقات:

• چند واحدی بودن طبقات در ساختمان به دلیل رفت و آمد بیشتر و احتمال ایجاد مزاحمت برای واحد کناری از عوامل کاهنده ارزش این آپارتمانها است و یکی دیگر از پارامترهای ارزیابی املاک می باشد.

موقعیت مکانی و منطقه ای در ارزیابی املاک:

موقعیت مکانی و منطقه ای در ارزیابی املاک مورد توجه قرار می گیرد.

• نزدیکی به مراکز تفریحی، بیمارستان‌ها و دسترسی به حمل و نقل عمومی و همچنین قرارگیری در مناطق پرتقاضا و محلات توسعه یافته قیمت را بالا می‌برد. از طرفی املاک مجاور پل هوایی خودرویی، اتوبان و بزرگراه به دلیل مشکل شبانه روزی سر و صدا و دیگر معضلات دارای ارزش کمتری هستند.

وجود واحد تجاری در ساختمان:

وجود یا عدم وجود واحد تجاری از گزینه های تاثیر گذار در ارزیابی املاک می باشد.

• ساختمان هایی که واحد تجاری دارند، قدر السهم واحدهای دیگر از زمین ملک به اندازه قدرالسهم تجاری افت قیمت پیدا می کند. علاوه بر این، اگر واحد تجاری مزاحمت برای واحدهای مسکونی ایجاد نماید، این افت بیشتر می‌شود.

نقشه و طراحی معماری و ارتفاع فضاها:

• نحوه طراحی داخلی، نقشه اصولی و متناسب بودن فضاها، تعداد اتاق‌ها و … در ارزش‌گذاری و ارزیابی املاک موثر است و کم بودن ارتفاع فضاها از حد استاندارد از عوامل کاهنده ارزش ساختمان است.

شرایط اقتصادی و بازار در ارزیابی املاک:

• وضعیت(رکود یا رونق) اقتصادی کشور، نرخ تورم، عرضه و تقاضای بازار مسکن و وضعیت بازارهای موازی از عوامل کلان موثر بر قیمت ملک هستند.

مجاورت واحد مسکونی با آلودگی های صوتی و عوامل هدر رفت انرژی(مجاورت با پارکینگ، موتورخانه، وضعیت امنیت آن:

• اگر واحد مسکونی در واحد همکف در مجاورت با موارد بالا بود و برای حفاظت از آنها تدابیری از قبیل: درب راه پله بسته شونده، درب ضد دود، حریق و صداگیر و رعایت مبحث 19 مقررات ملی ساختمان(صرفه جویی در مصرف انرژی) و … اتخاذ نشده باشد، تاثیر منفی در ارزش ملک و ارزیابی آن دارد.

نوعیت سند و تعداد مالکین در ارزیابی املاک:

• سند رسمی مانند تک برگ و شش‌دانگ(طلق) ارزش ملک را افزایش می‌دهد، در حالی که سند قولنامه‌ای و مشاع ارزش ملک را کاهش می‌دهد. ارزش آپارتمانهای مشاعی با چند مالک کمتر از آپارتمانهای شش دانگ می باشد(بسته به تعداد مالکین گاهی تا حدود 10 درصد).

سوابق و ریشه ملک در ارزیابی املاک:

• سوابق بنیادی و ستادی یا وقفی بودن ملک از عواملی است که با توجه به نوع سابقه و عرف آن منطقه در خصوص این املاک، میتواند از عوامل کاهش دهنده ارزش ملک و ارزیابی آن باشد.

عوامل شخصی در ارزیابی املاک:

• خواسته ها و تمایلات خریداران و فروشندگان در قیمت گذاری و ارزیابی املاک تاثیرگذار است.

سهل البیع بودن یا نبودن ملک در ارزیابی:

• املاکی که راحت خرید و فروش نمی شوند نسبت به املاک سهل البیع دارای افت قیمت هستند.

از عواملی که سبب غیر سهل البیع شدن ملک می شوند عبارتند از: املاک واقع در طرح های عمومی و دولتی(شهرداری، خط مترو، گذر اتوبان، تعریض گذر، توسعه شهری و …)، انواع حریم(دریا، رودخانه، دکل برق، لوله های اصلی گاز و …)، واقع شدن در شیب تند، داشتن حقوق ارتفاقی، حقوق انتفاعی(عمری، رقبی و سکنی)، دارای مستاجر و متصرف، معارض، ورثه ای بودن، املاک ترهینی و بازداشتی، سند مشاعی باشد و 6 دانگ نباشد، داشتن گذر بسیار کم، نداشتن پایانکار و دارای خلاف از جمله بنای مازاد، رعایت نکردن اصول ثلاثه(فنی، شهرسازی و بهداشتی)، املاک بزرگ و غیرمتعارف، سوپرلوکس و لاکچری، املاک با بنای نیمه کاره و …

نحوه ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری

ارزیابی املاک موضوعی است که در آن ارزش ملک بر اساس داده ها و یافته های مختلف نسبت به موقعیت زمانی و مکانی تعیین میشود. لذا اگر قرار است ارزیابی املاک توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام شود با توجه به اهداف ارزیابی از جمله مسائل جزائی، حقوقی، بانکی، مالیاتی، داوری، و … بایستی با رعایت اصل بی طرفی و در نظر گرفتن همه جوانب امر صورت پذیرد.کارشناس رسمی دادگستری برای نیل به این هدف باید ارزیابی ملک را بر اساس معیارهایی که در متن بالا به آن اشاره شده و در نظر گرفتن روش مناسب برای رسیدن به قیمت دقیق و منصفانه در راستای جلوگیری از تضییع حقوق طرفین انجام دهد.

اگر کارشناس رسمی دادگستری در مسیر ارزیابی با املاکی که خصوصیات خاص داشته، مثلا در آن از درختان و گیاهان خاص با قیمتهای بالا یا ارزیابی ملکی همراه با اثاثیه و مبلمانی که ارزش بالایی دارد، مواجه شود؛ بایستی در راستای ارزیابی دقیق تر آنها از کارشناسان سایر رشته ها از جمله رشته های کشاورزی و منابع طبیعی و لوازم خانگی و اداری به عنوان کارشناس معین استفاده نماید.

با در نظر گرفتن پارامترهای متعددی که در ارزیابی املاک مسکونی بدان اشاره شد میتوان گفت، کارشناس رسمی دادگستری با توجه به عوامل مختلف دخیل در موضوع ارزیابی نقش مهمی در جلوگیری از تضییع حقوق افراد و خسارت به آنها داشته و این امر مستلزم این است که او در این زمینه علاوه بر بررسی همه مدارک و اسناد ساختمان از قبیل پروانه احداث ساختمان، گواهی های عدم خلاف و پایان کار ساختمانی، صورتمجلس تفکیکی، پیش نویس سند، سند مالکیت و … به داده ها و اطلاعات موجود وزن داده و در نهایت ارزش ملک را منصفانه و واقعی ارزیابی نماید و این امر به ممارست، پشتکار و تجربه نیاز دارد.

لینک های مفید :

• راهنمای کامل کارشناسی ملک: از مزایا تا نمونه گزارش‌های ارزیابی
• ارزیابی ملک:راهنمای جامع تعیین ارزش املاک و مستغلات