آنچه در این مقاله می خوانید :
فهرست محتوا
به کمک جانمایی پلاک ثبتی اختلاف متراژ ، موقعیت جغرافیایی ملک نسبت به عوارض زمین، شکل و جهت قرار گرفتن محدوده ملک و مرزمشترک با همسایگان ملکی مشخص می گردد. همچنین از طریق جانمایی محدوده ملک بر روی عکس های هوایی سنوات گذشته به ملی و غیر ملی بودن ویا موات وغیر موات بودن ملک یا زمین اثبات می گردد . در مراحل تغییر کاربری نیز جانمایی محدوده ملک یکی از قدمهای اولیه می باشد .با استفاده از جانمایی پلاک ثبتی می توان ملک یا زمین مورد نظر را موقعیت یابی کرد و تمام پارامترهایی را که با دیگر افراد دچار اختلاف هستیم را مشخص کنیم، این پارامترها می تواند میزان همسایگی ها، متراژ و وضعیت ملک شخصی، زمین و… باشد (تمامی این موارد در کاداستر شهری مشخص است). جهت تکمیل کاربردهای جانمایی کاربردهای جانمایی با همراه شوید تا بصورت خلاصه با مفهوم جانمایی محدوده ملک آشنا شوید.
1- جانمایی پلاک ثبتی چیست؟
برای اینکه با مفهوم جانمایی پلاک ثبتی بیشتر آشنا شوید ، در ادامه با ما همراه شوید تا توضیح مختصری در مورد اینکه جانمایی چیست داده شود.دراقع پس از جانمایی محدوده پلاک ثبتی که تلفیقی از موقعیت جغرافیایی ملک در سیستم مختصات UTM و عوارض دیداری برروی زمین بصورت دیداری و مختصاتی بر محدوده ملک مسلط می شویم .برای نشان دادن وضعیت کنونی ملک از تصاویر ماهواره ای سال های اخیر همانند گوگل ارث استفاده می گردد. جانمایی پلاک ثبتی روشی است که از طریق آن می توان موقعیت زمین یا ملک شخصی را بر اساس اسناد موجود شامل سند رسمی، بنچاق، قولنامه و یا هر مدرک دیگر و تطبیق آن با نقشه های ثبتی، نقشه های شهرداری و مستندات سایر سازمان ها مشخص کرد. در جواب این سوال که جانمایی پلاک ثبتی برای چیست می توان گفت که جانمایی پلاک ثبتی زمانی به کار گرفته می شود که اطلاعات مربوط به موقعیت و متراژ ملک یا زمین را در اختیار نداشته باشیم و یا از بین رفته باشد. متاسفانه در گذشته اسناد به گونه ای بود که موقعیت ملک یا زمین به شکل دقیق مشخص نمی شد. با گذشت زمان بافت شهری دچار تغییرات زیادی شده است و این احتمال وجود دارد که در محدوده ملک یا زمین شخصی تان به صورت غیرقانونی ساخت و سازی صورت گرفته باشد. برای اینکه ملک یا زمین شخصی مان دچار تعرض توسط دیگر افراد قرار بگیرد باید اسناد ثبتی در اختیار داشت. اسناد ثبتی یک نوع نقشه ای ثبتی محله ای است که برای صدور سند مالکیت به این نقشه نیاز پیدا میکنیم. این نقشه با کمک نقشه برداران حرفه ای و با تجربه که تخصص این کار را دارند،ملک یا زمینی که مدعی مالکیت هستید با مدرک ارائه شده تطبیق داده می شود.
2- نقشه UTM در جانمایی پلاک ثبتی
پروسه اصلی جانمایی پلاک ثبتی و صدور پروانه ساخت به تهیه موقعیت زمین یا ملک شخصی نسبت به همسایگان آن مربوط میشود. این نقشه به فرمت UTM به وجود می آید، دلیل آن هم این است که تمام سازمانهای مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری ها، سازمان زمین و مسکن یا زمین شهری، اداره اوقاف و… تنها این فرمت را می پذیرند. نقشه UTM، نقشه ای است که از طریق دستگاه مختصات جغرافیایی UTM می توان متراژ و مساحت ملک یا زمین شخصی، وضعیت ملک در میان سایر پلاک ثبتی های منطقه و… را به شکل دقیق مشخص کرد. برای تهیه نقشه UTM باید از کارشناس و نقشه بردار حرفه ای و با تجربه کمک گرفت به دلیل اینکه میزان دقتی که برای این نقشه به خرج داده می شود به صورتی است که متراژ یک ملک شخصی یا زمین شخصی با همسایه بغلی آن در واحد صدم متر اندازه گیری می شود. همچنین مکانی که مورد اختلاف است به وسیله دستگاه جی پی اس دو فرکانس با دقتی در حدود صدم سانتی متر مشخص می شود. به دلیل اینکه مقدار دقتی که برای تهیه این نقشه صرف می شود زیاد است، اداراتی که این نقشه UTM را تهیه میکنند، از متخصصین حرفه ای و کاربلد استفاده می کنند. معمولا در پایین سند تک برگی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود علامت نقشه UTM درج می شود که این امر اهمیت و دقت سند ارائه شده را نشان می دهد. همچنین دیده شده که بیشتر نقشه بردار های که در جانمایی مشغول هستن با سامانه شمیم کار میکنند.
3- مدارک لازم برای جانمایی محدوده پلاک ثبتی
به سه روش مختلف می توان سند جانمایی پلاک ثبتی تهیه کرد. روش اول، روشی است که در آن فردی که ادعای مالکیت دارد اما مدارک آن را به هر دلیلی گم کرده است در ابتدا این فرد باید مالکیت خود را در آن ناحیه اثبات کند تا بعدا بتواند جانمای پلاک ثبتی داشته باشد. در روش دوم، فرد متقاضی که دارای سند، بنچاق، قولنامه یا هر مدرک دیگر دال بر مالکیت است می تواند با نشان مدارک مربوطه، ناحیه ای که طبق مدارک صاحب آن است را در جانمای پلاک ثبتی اثبات کند. در روش آخر که معتبرترین روش ممکن برای اثبات مالکیت است، فرد مدعی دارای سند مالکیت یا سند مادر است و به راحتی می تواند با نشان دادن سند مالکیت کار جانمایی پلاک ثبتی را به پایان برساند.پس از انجام جانمایی محدوده پلاک ،نقشه جانمایی را کارشناس رسمی دادگستری تایید و امضا می نماید.
4 – کنترل مدارک پلاک ثبتی در جانمایی پلاک ثبتی
جهت جانمایی محدوده پلاک ثبتی ابتدا به ساکن، مدارک پلاک ثبتی از نظر مالکیت و شماره پلاک ثبتی درخواستی با سایر مدارک موجود بررسی وکنترل می گردد که هیچ گونه مغایرتی با درخواست متقاضی نداشته باشد.و اینکه آیا شخص متقاضی، مالک ملک می باشد یا بعنوان وکیل و نماینده مالک در این امر حضور بهم رسانیده است.
در صورت درخواست متقاضی مبنی بر اینکه پلاک ثبتی درخواستی بر روی نقشه جانمایی نوشته شود در این صورت مهر و امضای کارشناس رسمی دادگستری – رشته امور ثبتی مورد نیاز است.
5- کنترل نقشه محدوده پلاک ثبتی
کنترل نقشه محدوده پلاک ثبتی با وضع موجود از نظر عوارض و سایر مشخصات از قبیل مساحت ملک از اقدامات دیگر در بحث جانمایی محدوده پلاک ثبتی ، می باشد که بایستی انجام شود.در صورتی که نقشه ،کروکی و یا مختصات ارائه شده در خصوص محدوده ملک با عوارض موجود ویا شکل طبیعی عوارض ، مغایرت داشته باشد ، تهیه نقشه UTM از ملک یکی از الزامات قبل از جانمایی می باشد.و می بایست نقشه utm با استفاده از سامانه شمیم تهیه گردیده و بعنوان نقشه ملک در جانمایی محدوده پلاک ثبتی استفاده گردد.بدیهی است تهیه نقشه utm با دقت شمیم که به تایید کارشناس رسمی دادگستری با تجربه یا مهندس نقشه بردار عضو نظام مهندسین ، رسیده باشد.در سایر مراحل اداری مورد تایید مراجع مربوطه خواهد شد.
6 – تهیه عکس هوایی مورد نیاز جهت جانمایی پلاک ثبتی بر اساس موضوع
شناخت و تهیه عکس هوایی مورد نیاز جانمایی از دیگر اقدامات صورت گرفته در عملیات جانمایی می باشد . اینکه عکس هوایی مورد نیاز مربوط به چه سالی را انتخاب کنیم و مقیاس آن چه مقدار باشد همه اینها از موضوع جانمایی مشخص می گردد.بطور مثال برای جانمایی به منظور سابقه احیا عکس های هوایی دهه 30 و 40 مورد نیاز است.پس از اینکه مشخصات عکس های هوایی مورد نیاز را بدست آوردیم نوبت به خرید عکس هوایی جهت انجام عملیات هم پوشانی تصویر و نقشه در جانمایی می رسد.
با توجه به اینکه تنها مراجع فروش عکس هوایی مورد تایید در کشور،سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح و سازمان نقشه برداری کشورمی باشد.برحسب تجربه و از روی اندکس محصولات سازمان جغرافیایی و اندکس سازمان نقشه برداری کشورکه راهنمای استفاده از محصولات سازمان نقشه برداری کشور (رسا) در مقاله های پیشین آمده است ، محصول مورد نظر انتخاب گردیده وعملیات خرید انجام می شود. خرید عکس هوایی و یا نقشه از سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح بصورت حضوری و با نامه از محل مورد تقاضای محصول ، انجام می شود .
ولی عملیات خرید عکس هوایی یا نقشه از سازمان نقشه برداری کشور بصورت سامانه الکترونیکی و اینترنتی می باشد.بدین صورت که ابتدا مشخصات محصول مورد نظررا از سامانه رسا بدست آورده و خرید اینترنتی را که راهنمای خرید محصولات سازمان نقشه برداری در مقالات پیشین آمده است ،انجام می دهیم .خرید محصولات سازمان جغرافیایی ن.م ،بیشتر مواقع آنی بوده ودر همان روز انجام می شود در صورتیکه خرید اینترنتی از سازمان نقشه برداری کشور 15 روز کاری طول می کشد.در صورت نیاز همکاران ما می توانند در این زمینه به شما کمک کنند.
7-انتخاب سیستم مختصات مناسب برای نقشه وعکس های هوایی جهت جانمایی پلاک ثبتی
در نقشه برداری سیستم مختصات های مختلفی برای ترسیم وجود دارد ولی با توجه اه اینکه سیستم مختصات UTM از سیستم مختصات هایی است که مساحت را حین تصویر نمودن عوارض روی زمین بر روی نقشه حفظ می کند و پارامتر مساحت از مولفه های مهم در زمینه جانمایی می باشد از سیستم مختصات UTM برای جانمایی استفاده می کنند ،بدین صورت که نقشه ها و عکس های هوایی همه در یک سیستم مختصات واحد وسیستم مختصات UTM بیضوی WGS84 قرار گیرند.
8- عملیات جانمایی محدوده پلاک ثبتی
ازمهم ترین بخش های جانمایی محدوده پلاک ثبتی عملیات جانمایی می باشد بدین صورت که پس از تهیه عکس هوایی مورد نیاز،نقشه utm ملک را با عکس هوایی زمین مرجع شده هم پوشانی کرده و بصورت یک تصویر ذخیره و چاپ می کنند.با توجه به اینکه عکس هوایی در ابتدا فاقد مختصات می باشد ،عملیات زمین مرجع نمودن عکس هوایی را که شرح آن در مفاله های پیشین آمده است ،زمین مرجع نموده ویا ازارتوفتو عکس هوایی استفاده می کنند.عکس ارتو فتو یا عکس نقشه که شرح آن و چگونگی تهیه آن در نوشته های بعدی خواهد آمد ،تصویر قائم عوارض روی زمین بر روی عکس می باشد.
پس از چاپ نقشه محدوده جانمایی شده بر روی عکس هوایی به تایید کارشناس رسمی دادگستری رشته های نقشه برداری یا ثبتی ویا مهندس نقشه بردار رسیده و مهر و امضا گردیده و جهت اقدامات بعدی به دست کارشناس مربوطه و متقاضی رسانیده می شود.
9- محصول نهایی جانمایی
همانطور که گفته شد جانمایی یعنی تعیین محل دقیق ملک بروی عکس هوایی یا نقشه و ترسیم آن می باشد.تلفیق نقشه یوتی ام ملک و عکس هوایی تنها در صورتی می‌تواند از دقت لازم برخوردار باشد که در محیط مختصاتی و رقومی صورت پذیرد.عکس هوایی پس از اصلاح هندسی بعنوان عکس زمین مرجع شده که همان عکس هوایی بهمراه یک فایل مختصات ،ذخیره می گردد. سپس این عکس زمین مرجع شده را با فایل رقومی نقشه ادغام کرده و پس از اضافه کردن خطوط شبکه مختصاتی در یک مقياس مشخص از آن خروجی تصویر گرفته وچاپ میکنند. پس در نتیجه درمی یابیم که محصول نهایی جانمایی پلاک ثبتی می تواند یک تصویر رنگی رستری باشد و یا فرمت کاغذی همین فایل که بعد از چاپ بدست می آید مورد استفاده قرارگیرد.
10-کاربرد های جانمایی
جانمایی کاربرده ای زیادی دارد در اینجا به چند نمونه از اهداف جانمایی اشاره می کنیم:
1- تشخیص آثار احیاء
برای اینکه ثابت شود زمینی غیر ملی است می بایست در سال های قبل از 1347 زمین دارای آثار احیاء و آبادانی باشد بمنظور اثبات این امر پس از تهیه عکس های هوایی دهه 30 و40 موقعیت زمین را روی عکس های ژئورفرنس شده (زمین مرجع ) جانمایی می کنند سپس با تفسیر عکس هوایی وجود یا عدم وجود آثار تشخیص داده می شود.
2- حل اختلاف ملکی
چنانچه بین دو یا چند همسایه ملکی در مرز بندی زمین هایشان اختلافی بوجود آید می توان با جانمایی محدوده زمین روی عکس های قدیمی مرزبندی گذشته را روی نقشه وضع موجود ترسیم نموده و اندازه گیریهای لازم را را انجام داد . پس از جانمایی زمین روی عکسهای قدیمی که نسبت به یک تصویر ژئورفرنس شده اند میزان تجاوز احتمالی یا تغییرات در مرزبندی قابل اندازه گیری و مشاهده می شود.
3- صدور سند
جهت صدور سند برای زمین های فاقد سند که اداره ثبت مجری این امر می باشد جانمایی نقشه یوتی ام (UTM) بر روی عکس های قدیمی موجود از ملزومات می باشد.
4- تغییر کاربری
جهت اثبات کاربری مسکونی زمین مطابق با قانون حفظ جنگلها و مراتع کشور می بایست زمین داری بنای مسکونی یا آثار ساخت و ساز قبل از تاریخ 1374/03/03 تاریخ مصوبه قانون ، باشد. جهت اثبات تین مهم که اداره جهاد و کشاورزی مجری آن می باشد نقشه یا محدوده زمین را روی عکس های هوایی قبل از 1374 جانمایی می کنند و پس از تفسیر عکسها و تعیین قدمت بنا می توان به کابری مجاز یا غیر مجاز یک بناء پی برد.
5- انشعاب آب و برق و گاز
6- اخذ مجوز از شهرداری
7- تعیین حریم رودخانه
مقالات مرتبط :
لینک های مفید :
- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- سامانه رسا – پورتال زیرساخت داده های مکانی سازمان نقشه برداری
- سامانه فروش عکس هوایی و نقشه سازمان نقشه برداری
- وزارت جهاد و کشاورزی
جهت سفارش جانمایی محدوده ملک خود اینجا کلیک کنید.
بسیار جامع و کاربردی موفق باشین
تشکر، نظر لطف شماست.