تغییر کاربری زمین

• تعریف
• مفهوم زمین در برنامه تغییرکاربری
• محتوای طرح کاربری زمین
• سیستم طبقه بندی کاربری های شهری
• مفهوم توسعه مکان در تغییر کاربری
• تغییر کاربری زمین
• معیارهای مکانی کاربری زمین
• مشخصات مکانی کاربری زمین
• تفکیک اراضی شهری
• قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی
• اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
• مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی
• تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
• اراضیی که تحت شمول قانون تغییر کاربری قرار می گیرند
• تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها چگونه امکان‌پذیر است؟
• مرجع تشخیص کشاورزی بودن اراضی مورد ادعا و خارج از محدوده قانونی شهربودن، با کدام ارگان می باشد؟

تعریف

یکی از وظایــف مهــم طرح هــای شــهری، مشــخص کــردن نــوع کاربــری زمیـن ،برای اســتفاده در زمینه هــای گوناگــون موردنیــاز زندگــی شــهری در محــدوده قانونــی شهرهاسـت ـ 􀀁از این رو همه زمینه هــای موجــود در محــدوده شــهر، طبــق نقشــه کاربــری زمیــن مــورد بررســی قــرار می گیرنــد و نــوع اســتفاده از آن هــا مطابــق نیازهــای اجتماعــی، اقتصــادی و کالبــدی مشــخص و تعییــن می شــود.

برنامه ریــزی بــرای کاربــری زمیــن شــهری، یعنــی ســاماندهی مکانــی و فضایــی فعالیت هــا و عملکردهــای شــهری براســاس خواســت ها و نیازهــای جامعــه شــهری 􀀁ایــن برنامه ریــزی در عمــل، هســته اصلــی برنامه ریــزی شــهری اســت و انــواع اســتفاده از زمیــن را طبقه بنــدی و مکان یابــی می کنــد􀀁 قبــل از تهیــه طرح هــای شــهری بــرای شــهرها، شــهروندان بــرای اســتفاده های گوناگــون زمیــن خــود در شــهر، هیــچ نــوع محدودیتــی (جــز عــرف رایــج) نداشــتند و مالــک هــر قطعــه زمیــن، در چگونگــی عمــران زمیــن خــود کــه از احتیاجــات خصوصــی او نشــأت می گرفــت، اختیــار کامــل داشــت.

مفهوم زمین در برنامه تغییرکاربری

زمین، در برنامه تغییر کاربری دو مفهوم متضاد دارد:

1ـ زمیــن بــه عنــوان یــک منبــع طبیعــی (نظیــر آب و هــوا) کــه بهره منــدی از آن بــرای ســکونت و زندگــی و حفاظــت آن بــرای نســل های آینــده اهمیــت حیاتــی دارد.

2- زمیــن بــه عنــوان نوعــی دارایــی کــه در چارچــوب مالکیــت خصوصــی، کالا قلمــداد می شــود و بــرای کســب منفعــت و درآمــد شــخصی قابــل تملــک و خریــد و فــروش اســت.

محتوای طرح کاربری زمین

طــرح کاربــری زمیــن، بیانگــر الگــوی آتــی اســتفاده از زمیــن در هــر شــهر ساــنا و تــوعا گوناگــون کاربری هــای شــهری (ماننــد مســکونی، تجــاری، صنعتــی) است واســتفاده های عمومــی (ماننــد آموزشــی، بهداشــتی، اداری و تفریحــی) را تعییــن می کنــد عــلاوه بــر تعییــن نــوع اســتفاده از زمیــن، تعییــن شــدت و کثــرت کاربــری یــا «تراکـم »اســتفاده های متفــاوت نیــز اهمیــت دارد. معمــولاً هــر طــرح کاربــری زمیــن در یــک گــزارش، یــک نقشــه اصلــی و چندیــن نقشــه توضیحــی تشــکیل شــده اســت .گــزارش شــرح سیاســت ها، معیارهــا، اسـتانداردها و محاســبات است و نقشه ها کاربــرد فضایــی (مکانــی) این سیاســت ها و تدابیــر ار مشــخص می ســازند.

سیستم طبقه بندی کاربری های شهری

کاربری هــای شــهری در مقیــاس شــهر به طــور کلــی بــه 9 دســته تقســیم می شــوند و هــر دســته از گروه هــای فرعــی یــا جزئــی تشــکیل می شــود کــه همگــی به طــور تفصیلــی مــورد بررســی قــرار می گیرنــد و معیارهــای مکان یابــی و اســتانداردهای فضایــی خاصــی دارنــد .از نظــر کُدگــذاری، هــر گــروه فرعــی بــا یــک شــماره اختصاصــی ویک پیش کد شــماره کاربــری اصلــی مشــخص می شــود .بــرای نمونــه کاربــری مســکونی بــا شــماره 1200 مشــخص می شــود و مســکونی متحــرك بــا شــماره 1400 کُدگــذاری می شــود .ایــن نــوع شــماره گذاری اجــازه می دهــد کــه کاربری هــای هــر دســته تــا دو رقــم بــه جزئیــات یبشــتر بپــردازد.

کد	کاربری اصلی	کد	کاربری اصلی
1000	مسکونی	6000	ملزومات اجتماعی – رفاهی
2000	صنعتی	7000	تفریحی و اوقات فراغت
3000	کشاورزی	8000	منابع طبیعی با ارزش
4000	تجاری و خرید	9000	غیر قابل طبقه بندی

مأخذ:
Joseph De Chiara – Lee Koppelman. Urban Planning and Design Criteria VNR. 1974. 119.

در سیســتم جهانــی کاربــری زمیــن نــوع کاربــری در فضــای اطلاعــات جغرافیایــی GIS نقشــه های کاربــردی ، بــا رنــگ معینــی مشــخص می شــود .نقشه های کاربردی با رنگ استاندارد برای همه کسانی که با آن سر و کار دارند ،زبان مشترک محسوب می شود.

بر اساس این رنگ های کاربری های اصلی به شرح ذیل است:

1000	مسکونی	زرد	4000	تجاری	قرمز
2000	صنعتی	بنفش	5000	اجتماعی – رفاهی	سرمه ایی
3000	کشاورزی	سبز	6000	زیر ساخت ها
7000	نظامی	سبز تیره	8000	پهنه های با ارزش	آبی روشن
9000	میز قابل طبقه بندی	سفید

مفوم توسعه مکان در تغییر کاربری

ـتوسـعه مــکان در تغییرکاربری عبــارت اســت از ویژگــی کلــی گســترش کاربــردی زمیــن در مقابــل آنچــه بــر روی زمیــن وجــود دارد . توســعه مــکان نشــان می دهــد کــه آیــا ســاختمان یــا کاربــری موجــود روی زمیــن بــا سیاســت های توســعه شــهری طرح جامع مطابقــت دارد یــا نــه؟ مثــلاً یــک بــاغ درون ساخت ساز های مســکونی، همچنــان بــاغ باقــی مانــده و یــا متــروك شــده و یــا تبدیــل بــه زمیــن بایــر شــده اســت یــا در اثــر تخلــف، یــک آپارتمــان 10 طبقــه بجــای آن ســاخته اند . عکــس ایــن موضــوع نیــز وجــود دارد یــک خانــه قدیمــی فرســوده کــه طبــق مقــررات می توانســت نوســازی شــده و چهــار طبقــه بســازد ، بــه همــان صــورت اولیــه باقــی مانــده و تغییــری نکــرده اســت.

تغییر کاربری زمین

اثــرات زیســت محیطی، اجتماعــی و اقتصــادی تغییــر کاربــری زمیــن موضوعــی اســت کــه در دهه هــای اخیــر توجــه دانشـمندان و همچنیــن سیاســت گذاران را بــه الگــوی غیرکاربــردی زمیــن جلــب کــرده اســت اثــرات تغییــر کاربــری زمیــن بــه واســطه عوامــل زیســت محیطی و یــا عوامــل اجتماعــی و اقتصــادی بــه دو دســته تقســیم می شــوند:

1- عوامــل زیســت محیطی ماننــد: نابــودی اراضــی کشــاورزی، جنگل هــاو مراتــع، رودخانه هــا و تالاب هــا، ســواحل دریــا و رودخانه هــا، کــه اثــرات آن بــه صــورت رانــش زمیــن، ســیلاب، پیشــروی دریــا، آلودگــی آب و خــاك ظاهــر شــده و محیط زیســت انســان را غیرقابــل اســتفاده می ســازد.

2- عوامــل اجتماعــی و اقتصــادی: تاثیــرات بیشــتر کاربــری زمیــن (مثــلاً اراضی کشــاورزی و جنگل هــا) ســبب جابجایــی جمعیــت ، کیفیــت زندگــی، بهداشــت و رفــاه جمعیــت شــده و بیــش از پیــش اثــرات زیســت محیطی را گســترش می دهــد.

معیارهای مکانی کاربری زمین

معیــار مکانــی در کاربــری زمیــن، اســتانداردی اســت کــه بــا آن مــکان بهینــه یــک کاربــری در شــهر مــورد ســنجش قــرار می گیــرد . معیارهــای مکانــی هــر نــوع اســتفاده از زمیــن، انعــکاس وضعیــت اجتماعــی، اقتصــادی و کالبــدی شــهرها و همچنیــن مردمــی اســت، کــه در آینــده از آن بهره منــد خواهنــد شــد بــه عبارتــی دیگــر، مشــخصات محلــی و احتیاجــات ســاکنان شــهر و مؤسســات و نهادهــای مســتقر در شــهر، اســاس تعییــن معیارهــای مکانــی کاربــری زمیــن شـهری بــه شــمار مــی رود.

مشخصات مکانی کاربری زمین

بافـت فیزیکــی یــک شــهر براســاس منشــور آتــن به طــور کلــی بــه چهــار نــوع کاربــری عمــده تقســیم می شــود . کــه عبارتنــد از نواحــی مســکونی، کار، اوقــات فراغــت و شــبکه ارتباطــی . مشــخصات کارکــردی هــر یــک از چهــارکاربــری عمــده شــهر چنیــن اســت: کاربــری ســکونتی: شــامل محله هــای مســکونی، واحدهــای همســایگی، مجتمع هــای مســکونی و کاربری هــای مربــوط بــه آن هــا (ماننــد مــدارس،بــازی، مغازه هــا و پارك هــا).
کاربــری اشــتغال: شــامل مراکــز صنعتــی، نواحــی تجــاری و خدمــات.
گوناگــون اداری، نظامــی، بهداشــتی و آموزشــی بــزرگ، بازارهــا.

کاربــری اوقــات فراغــت: شــامل مراکــز تفریحــی، ورزشــی و فرهنگــی ماننــد موزه هــا، ســالن های تئاتــر، ســینماها، کتابخانه هــا، مســاجد، پارك هــا،ورزشــگاه ها و گردشــگاه ها).
کاربــری حمل ونقــل: شــامل راه هــای اصلی، فرعــی و دسترســی، پل هــا،
پارکینگ هــا، ایستگاه ها، فرودگاه هــا، ترمینال هــا یــا پایانه هــا، انبارهــا. در حالــت کلــی و عمومــی، کاربری هــای چهارگانــه عمــده، از مشــخصات مکانــی زیــر پیــروی می کننــد.

تفکیک اراضی شهری

قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی

بر اساس تبصره ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.
همچنین بر اساس تبصره ٢ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود.
همچنین نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود. بر اساس ماده ٢ این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذی‌ربط و رعایت شرایط قانونی، «٨۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌ داری کل کشور واریز می شود.»

اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها

کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (۱) شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و (٢) طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده ۱قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن).

این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند، اما کسانی که غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند، از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته شدند.
در ماده ٣ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر قانونی کاربری در این اراضی تاکید شده است که «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون ـ که غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون ـ اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌ قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»

مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی

الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد، چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.

ج- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

د- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ٣و۱۰قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها).

تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

قانون‌گذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آنها در سال ۱٣٧۴ قانونی با عنوان “قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها” به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند، اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان و متولیان این امر و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ گفت.

اراضیی که تحت شمول قانون تغییر کاربری قرار می گیرند

اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها قرار گرفتند موضوع این قانون هستند و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱٣۶٢ و محدوده شهرک ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذیربط صورت می گیرد. در مورد محدوده روستاها در طرح های هادی یا بهسازی روستا به محدوده ای گفته می شود که به تصویب مراجع قانونی ذیربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها چگونه امکان‌پذیر است؟

مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.

مرجع تشخیص کشاورزی بودن اراضی مورد ادعا و خارج از محدوده قانونی شهربودن، با کدام ارگان می باشد؟

منابع :

1. کتاب سبز 1400

https://sarayadl.com/fa/%D8%AE%D8%AF%D9%85%D8%A7%D8%AA/karbari/change-of-use-of-agricultural-lands

سایت های مرتبط:

• 1- وزارت جهاد وکشاورزی
• 2- وزارت راه و شهرسازی
• 3- سازمان جهاد سازندگی استان تهران
• 4- سازمان حفاظت محیط زیست